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Immobilien auf Kreta

Meer blau Kreta Sea blue Crete

🧭 Infos zum Immobilienkauf in Griechenland: Ihr Ratgeber für Kreta

Der Kauf einer Immobilie auf Kreta ist eine spannende, aber auch komplexe Angelegenheit. Damit Ihr Traum vom Eigenheim auf der größten griechischen Insel reibungslos wahr wird, haben wir für Sie alle wichtigen Informationen und Abläufe zusammengefasst. Dieser Ratgeber basiert auf unserer langjährigen Erfahrung und unseren eigenen Recherchen.

Alles Wichtige beim Immobilienkauf auf Kreta

📋 Ablauf: So läuft der Immobilienkauf auf Kreta ab

Ein transparenter und strukturierter Prozess ist uns wichtig. Hier ist der „rote Faden“ Ihres Immobilienkaufs auf Kreta:

  1. Ihre Kontaktaufnahme: Sie kontaktieren uns mit Ihren Vorstellungen per Mail, Telefon oder Kontaktformular.
  2. Persönliche Beratung: Wir besprechen Ihre genauen Vorstellungen, Wünsche, die Finanzierung und Ihren geplanten nächsten Kreta-Aufenthalt.
  3. Individuelle Angebote: Wir erstellen eine Übersicht mit Ihren Vorstellungen und unterbreiten Ihnen maßgeschneiderte Immobilienangebote.
  4. Auswahl & Vorbereitung: Sie entscheiden sich für Ihre Wunsch-Immobilien und teilen uns mit, ob Sie auch an ähnlichen Objekten interessiert sind.
  5. Besichtigungstermine: Wir organisieren die Besichtigungstermine für Sie.
  6. Besichtigung vor Ort: Unsere Kollegen vor Ort besichtigen mit Ihnen die ausgewählten Immobilien.
  7. Identitätsprüfung (Geldwäschegesetz): Falls Sie sich zum Kauf entschließen, überprüfen unsere Kollegen vor Ort Ihre Identität anhand Ihres Ausweises. Eine Kopie Ihres Ausweises ist erforderlich.
  8. Anwaltstermin & Vollmacht (POA): Bei Kaufentscheidung organisieren wir einen kurzfristigen Termin bei einem Anwalt auf Kreta. Dort unterschreiben Sie eine notarielle Vollmacht (POA – Power of Attorney), damit der Anwalt alle weiteren Schritte einleiten kann.
  9. Anzahlung: Nach rechtlicher Prüfung und Freigabe durch den Anwalt wird eine Anzahlung (meist 10 % des Kaufpreises) fällig. Die Hinterlegung der Anzahlung wird unterschiedlich gehandhabt; Ihr Anwalt berät Sie hierzu.
  10. Rechtliche Prüfung: Der Anwalt überprüft Eigentumsverhältnisse, rechtliche Gegebenheiten und holt alle behördlichen Genehmigungen ein.
  11. Kaufvertrag & Zahlung: Es kommt zum eigentlichen Kaufvertrag. Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer werden Sie als Eigentümer eingetragen.
  12. Übergabe: Die Immobilie wird an Sie übergeben

🕓 Dauer des Prozesses:

Der gesamte Prozess, vom Erteilen der notariellen Vollmacht bis zur Eigentumsübertragung, kann drei Monate, zwölf Monate oder auch länger dauern.

  • Bestandsimmobilien: Durchschnittlich ca. 6 Monate.
  • Grundstücke ohne Grundbucheintrag: Rechnen Sie eher mit 12 Monaten oder länger.
  • Allgemein: 3 bis 12+ Monate – je nach Objekt und Genehmigungslage.

Wichtiger Hinweis: Diese Beschreibung ist als „roter Faden“ gedacht. Es gibt oft Abweichungen, für die eine flexible Lösung gefunden werden muss. Wir stehen jederzeit, auch nach der Übergabe, für Sie zur Verfügung.

Kauf einer Immobilie auf Kreta – Ablauf

🤝 Die richtige Maklerwahl auf Kreta: Ihr Wegweiser zum Erfolg

Bevor Sie mit der Suche nach Ihrer Traumimmobilie auf Kreta beginnen, ist die Wahl des richtigen Maklers oder der richtigen Agentur entscheidend.

Ein guter Immobilienmakler auf Kreta:

  • Berät Sie fachkundig und individuell: Er kennt den Markt, Ihre Wünsche und die Besonderheiten Kretas.
  • Trifft eine geeignete Vorauswahl: Damit Sie nur Objekte besichtigen, die Ihren Vorstellungen entsprechen.
  • Begleitet Sie durch den gesamten Kaufprozess: Von der ersten Anfrage bis zur Schlüsselübergabe.
  • Organisiert alle Termine: Besichtigungen, Anwaltstermine und Behördengänge werden für Sie koordiniert.
  • Ist jederzeit erreichbar: Für Ihre Fragen und Anliegen, auch nach dem Kauf.
  • Bietet After-Sales-Service: Steht Ihnen auch NACH dem Kaufvertrag zur Verfügung.

Was Sie unbedingt vermeiden sollten:

  • Mehrere Makler gleichzeitig kontaktieren: Im Falle eines Immobilienkaufs könnte es sonst passieren, dass mehrere Makler oder Agenturen Anspruch auf die Provision haben. Dies kann zu unnötigem Ärger und Kosten führen.
  • Blindlings Kontaktformulare ausfüllen: Viele Immobilienportale und Suchmaschinen „verkaufen“ einfach Ihren Namen an Agenturen vor Ort. Die Organisation von Terminen, Rechtsanwalt etc. bleibt Ihnen dann oft selbst überlassen, und eine umfassende Beratung sowie After-Sales-Service sind selten.

Darauf sollten Sie bei der Wahl Ihres Immobilienmaklers achten:

  • Physische Präsenz: Hat das Unternehmen Büros oder ist es nur eine Online-Plattform? Eine physische Präsenz, idealerweise auch auf Kreta, ist ein Zeichen für Seriosität.
  • Erreichbare Ansprechpartner: Gibt es feste Ansprechpartner, die erreichbar sind und Ihre Fragen kompetent beantworten können? Beachten Sie, dass Makler ohne spezielle Ausbildung keine Rechts- und Steuerauskünfte geben dürfen.
  • Rechtliche & Steuerliche Expertise: Beim Immobilienkauf auf Kreta ist es essenziell, dass Fachleute für griechische Rechts- und Steuerfragen zur Verfügung stehen, entweder direkt im Team oder als empfohlene Partner.
  • Professioneller Auftritt: Prüfen Sie die Internetseite, das Impressum (vollständige Angaben wie Name des Unternehmers/Geschäftsführers, Umsatzsteuer-Ident-Nummer, zuständige Aufsichtsbehörde), AGB und Bewertungen.
  • Spezialisierung: Werden mehrere Immobilien ausschließlich von Kreta angeboten? Vorsicht bei reinen Suchmaschinen oder Zwischenhändlern, die nur mit der Vermittlung Ihres Namens Geld verdienen.
  • Ihr Bauchgefühl: Vertrauen ist die Basis für eine gute Zusammenarbeit.
Entscheidung für einen Immobilienmakler auf Kreta

🏠 Gleiche Immobilienangebote im Internet – eine Erkärung

Es ist üblich, dieselbe Immobilie auf Kreta bei verschiedenen Immobilienportalen, Maklern und Agenturen zu finden – manchmal sogar mit unterschiedlichen Angaben und Preisen. Der Hintergrund ist, dass Eigentümer ihre Immobilie auf Kreta nicht nur in Griechenland, sondern auch international zum Verkauf anbieten und dafür mehrere Makler beauftragen („Je mehr, desto besser“).

Oft vergessen Verkäufer jedoch, die Makler über Preisänderungen zu informieren oder mitzuteilen, dass die Immobilie bereits verkauft ist. Dies führt zu veralteten oder inkonsistenten Angeboten. Bei uns erhalten Sie immer aktuelle und verifizierte Informationen.

🚨 Die Makler-Falle verstehen und vermeiden

Unser Video klärt über die sogenannte Makler-Falle auf und zeigt Ihnen, wie Sie diese umgehen können.

Provisionen, Maklerverträge, Widerrufsrecht – wir erklären Ihnen in unserem Beitrag, worauf Sie achten sollten, um teure Fehler zu vermeiden. Erfahren Sie, wie ein Maklervertrag zustande kommt und welche Rolle der richtige Makler beim Immobilienkauf auf Kreta spielt.

Als Immobilienmakler für Kreta liegt uns Ihre Sicherheit am Herzen. Wir von Schmidbauer Immobilien Kreta sind Ihr vertrauensvoller Partner in Deutschland und vor Ort in Kokkino Chorio. Wir begleiten Sie transparent und professionell durch den gesamten Prozess, von der ersten Besichtigung bis zum notariellen Kaufvertrag.

Schauen Sie sich das Video an, um zu erfahren, wie Sie mit der richtigen Vorbereitung Zeit, Geld und Nerven sparen können. Beginnen Sie Ihre Suche nach einem Haus, einer Wohnung, einem Ferienhaus oder einem Grundstück auf Kreta mit einem guten Gefühl.

⚖️ Rechtsberatung und Rechtsanwalt: Ihre wichtigste Vertrauensperson

Ein Rechtsanwalt ist beim Immobilienkauf auf Kreta unerlässlich und Ihre wichtigste Vertrauensperson.

Der Rechtsanwalt prüft unter anderem:

  • Die Eigentumsverhältnisse der Immobilie.
  • Ob alle Bauten legal errichtet oder später legalisiert wurden bzw. noch zu legalisieren sind (vom Verkäufer).
  • Von Vorteil ist ein Rechtsanwalt aus Kreta, der die Ansprechpartner bei den Ämtern, Notare und gute Ingenieure vor Ort kennt.

Notarielle Vollmacht (POA – Power of Attorney): Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie auf Kreta zu kaufen, sollten Sie einem Rechtsanwalt eine notarielle Vollmacht (POA) erteilen. Am besten gleich vor Ort – wir haben auf Kreta Kontakte zu englisch- und deutschsprachigen Anwälten. Diese Generalvollmacht wird beim Notar unterzeichnet und bevollmächtigt den Rechtsanwalt, für Sie alle notwendigen Schritte zum Kauf einer Immobilie zu erledigen. Sie ist nicht auf eine bestimmte Immobilie bezogen, sondern allgemein für den Immobilienkauf und alles, was dazu gehört.

Der Anwalt übernimmt in Zusammenarbeit mit Steuerberatern, Ingenieuren und Notaren sämtliche Tätigkeiten, die im Zuge der rechtlichen und steuerlichen Abwicklung des Immobilienkaufs anfallen:

  • Einholung einer griechischen Steuernummer bei den griechischen Finanzbehörden.
  • Unterstützung bei der Eröffnung eines griechischen Bankkontos (persönliches Erscheinen bei der Bank ist erforderlich).
  • Erstellung der Vollmacht.
  • Durchführung der Grundbuchrecherche und / oder beim Katasteramt, insbesondere in Bezug auf mögliche Lasten und die korrekte Eigentümerstellung (diese Prüfungen müssen vor Ort beim zuständigen Amt vorgenommen werden).
  • Prüfung, ob die betreffende Immobilie beim Katasteramt während eines laufenden Eintragungsverfahrens gemeldet wurde.
  • Prüfung aller Unterlagen der Verkäuferseite.
  • Anfertigung und / oder Unterzeichnung eines notariellen oder privatschriftlichen Vorvertrags – falls notwendig.
  • Prüfung und Vorbereitung des notariell zu beurkundenden finalen Kaufvertrags.
  • Aushandeln aller zu vereinbarenden Bedingungen in Abstimmung mit den Käufern.
  • Ausarbeitung von Lösungsansätzen bei rechtlichen Problemen.
  • Prüfung bzw. Einreichung der Grunderwerbssteuererklärung, Durchführung des Verfahrens beim Finanzamt.
  • Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags bzw. Wahrnehmung des entsprechenden notariellen Beurkundungstermins.
  • Eintragung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt bzw. Katasteramt.
  • Übersetzung des abzuschließenden Kaufvertrags (als auch des Vorvertrages), falls gewünscht.
  • Einreichung der Immobiliensteuererklärung innerhalb der gesetzlichen Frist nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
  • Evtl. Unterzeichnung einer Tilgungshandlung nach dem Beurkundungstermin (so beispielsweise bei einer auflösenden Bedingung).
  • Evtl. Bewachung oder Durchführung des Verfahrens zur Löschung von Lasten seitens des Verkäufers.
  • Evtl. Korrekturverfahren beim Katasteramt.
  • Es wird dringend empfohlen, die Immobilie auch in baurechtlicher Sicht durch einen Architekten gegenprüfen zu lassen, um das Risiko nicht gemeldeter oder ungenügend gemeldeter Baumängel zu minimieren.
  • Kontakt zum Käufer während der Kaufabwicklung, Beratung bei der Vornahme der einzelnen Tätigkeiten.

🏡 Immobilienbesichtigungen auf Kreta – was ist zu beachten?

Die Besichtigung einer Immobilie auf Kreta erfordert einen gewissen Aufwand. Daher muss Ihr Besuch gut vorbereitet sein, um effizient und zielführend abzulaufen. Wir organisieren Besichtigungen ausschließlich für ernsthafte Interessenten mit klarer Ausgangslage.

✅ Klare Voraussetzungen für eine Immobilienbesichtigung

Damit wir Besichtigungen sinnvoll planen können, ist Folgendes zwingend erforderlich:

  • Geklärte Finanzierung: Die Finanzierungsfrage muss im Vorfeld vollständig geklärt sein. Ohne eine geklärte Finanzierung organisieren wir keine Besichtigungen.
  • Individuelle Anforderungen: Je mehr wir über Ihre Wünsche, Lebenspläne und Vorstellungen wissen, desto besser wird die Auswahl der Immobilien auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt.
  • Terminvereinbarung mit Vorlauf: Viele Objekte sind nicht dauerhaft bewohnt oder vermietet. Eine frühzeitige Planung ist deshalb unerlässlich, um sicherzustellen, dass die gewünschten Objekte verfügbar sind.

🤝 Persönliches Beratungsgespräch vorab

Vor jeder Besichtigung führen wir ein ausführliches Vorgespräch – wahlweise in unserem Büro in Deutschland, telefonisch oder per Video-Konferenz. Dabei klären wir gemeinsam alle relevanten Fragen, zeigen erste Optionen und definieren den konkreten Ablauf vor Ort.

👥 Unsere Mitarbeiter auf Kreta

Unsere deutschsprachige Betreuung endet nicht am Flughafen:

  • Sprachlich flexibel: Unsere Kollegen vor Ort sprechen Griechisch, Englisch und viele auch Deutsch sowie weitere Fremdsprachen.
  • Lokal verwurzelt: Sie haben beste Kontakte und Beziehungen, kennen die Region, Eigentümer und Behörden – und wissen, worauf es wirklich ankommt.
  • Betreuung auch nach dem Kauf: Wir begleiten Kaufinteressenten von der ersten Anfrage bis über den Notartermin hinaus und stehen auch nach dem Kauf für Ihre Anliegen zur Verfügung.

👉 Tipps zur Immobilienbesichtigung auf Kreta

1. Planung und Vorbereitung

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Besichtigung. Kreta ist groß, die Straßen sind „anders“ und die Wege können länger sein, als man denkt. Planen Sie auch ein, die Umgebung der Immobilie zu erkunden. Speichern Sie die Ziele vorher auf Google Maps, um die Navigation zu vereinfachen und die Entfernungen besser einschätzen zu können.

2. Dokumentation der Besichtigung

Machen Sie Fotos oder Videos von der Immobilie. Es hilft, sich später an Details zu erinnern. Fragen Sie am besten vorher um Erlaubnis, was aber in den meisten Fällen kein Problem darstellt.

3. Lage, Infrastruktur und Umgebung

Die Lage ist auf Kreta oft entscheidend für die Lebensqualität. Recherchieren Sie den Ort und die Umgebung im Voraus sorgfältig. Nutzen Sie dafür Google Maps oder unsere eigene Karte „Orte auf Kreta“, auf der Sie Drohnen-Videos vieler Ortschaften finden. So bekommen Sie einen guten ersten Eindruck von den Gegebenheiten vor Ort. Gefällt Ihnen eine Immobilie, sollten Sie die Gegend um das Haus oder die Wohnung herum ausgiebig erkunden. Besuchen Sie ein Café oder eine Taverne in der Nähe, um das lokale Leben und die Atmosphäre kennenzulernen.

4. Wichtige Fragen zur Immobilie Während der Besichtigung ist es hilfreich, sich Notizen zu machen und die richtigen Fragen zu stellen:

  • Bauliche Substanz: Gibt es sichtbare Mängel? Wurden kürzlich Renovierungen durchgeführt?
  • Zugang und Erreichbarkeit: Wie ist die Zufahrt zur Immobilie? Ist die Straße gut befahrbar?
  • Ab wann wäre eine Übergabe möglich?
  • Erstellen Sie sich am besten ihre eigene „Checkliste“ mit Kriterien, die für Sie wichtig sind sowie den offenen Fragen zur gewählten Immobilie.

Zusätzliche Sicherheitshinweise:

  • Kleidung: Bei der Besichtigung von Baugrundstücken, Baustellen, Neubauprojekten oder renovierungsbedürftigen Immobilien empfehlen wir Ihnen, festes Schuhwerk und eine lange Hose zu tragen. So sind Sie besser vor Schmutz, Gestrüpp und potenziellen Gefahren geschützt.
Besichtigung einer Immobilie auf Kreta

📍 Preisverhandlung

Meist ist bei den Angebotspreisen von Bestandsimmobilien noch ein gewisser Verhandlungsspielraum eingeplant. Über den Preis sollte jedoch erst NACH der Besichtigung verhandelt werden. Wir unterstützen Sie selbstverständlich aktiv bei den Verhandlungen. Bei Neubauten steht der Preis fest und ist nicht verhandelbar.

🚫 Immobilienkauf und Schwarzgeld – ein klares Statement

Lassen Sie sich nicht auf Schwarzgeldangebote oder Barzahlungen ein! In Griechenland ist jeder Immobilienmakler und Notar verpflichtet, Verdachtsmeldungen (z.B. an die FIU – Financial Intelligence Unit) an die zuständigen Behörden zu übermitteln. Seriöse Abwicklungen finden ausschließlich über Banktransaktionen statt.

💶 Kaufnebenkosten in Griechenland

Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Griechenland betragen ca. 12 % des Kaufpreises und setzen sich wie folgt zusammen:

  • Gebühr für die notarielle Vollmacht (Power of Attorney): ca. 150 €
  • Grunderwerbsteuer: 3,09 % vom Kaufpreis
  • Notar- und Beurkundungskosten: ca. 1,5 – 2,5 % inklusive der gesetzlichen MwSt. (bemessen sich nach dem im Kaufvertrag genannten oder vom Finanzamt festgelegten objektiven Wert der Immobilie – maßgeblich ist der höhere Wert)
  • Kosten für die Eintragung des Eigentums beim Grundbuchamt: ca. 0,71 %
  • Katastereintragung: ca. 0,26 %
  • Anwaltskosten: ca. 2,5 – 3,5 % inklusive der gesetzlichen MwSt. (erste Teilzahlung bei Unterzeichnung der notariellen Vollmacht)
  • Maklergebühren / Provision: Ist in der Immobilienanzeige ausgewiesen und beträgt 2,48 % bis 3,72 % inklusive der gesetzlichen MwSt.
  • Übersetzungen: Kosten extra.

Zusätzlich einzuplanende Kosten:

  • Weitere Gebühren: Kosten für die Anmeldung von Strom, Wasser, Gas, Telefon, Internet, Beantragung einer griechischen Steuernummer, Eröffnung eines Bankkontos, Bankgebühren wegen Auslandsüberweisungen, weitere Auslagen je nach Einzelfall.
  • Bestandsimmobilie: Da Sie diese „wie gesehen“ kaufen, sollten Sie mit Wartungs-, Reparaturkosten sowie Maler- und Renovierungsarbeiten rechnen.
  • Reisekosten: Für Besichtigungen und Beurkundungen.
  • Umzugskosten und Möbel.
  • Laufende Kosten: Monatliche Gemeinde- bzw. Stadtabgaben (Müllabfuhr, Abwasser etc.) werden über die Stromabrechnung abgerechnet.
  • Jährliche Grundsteuer

📄 Erforderliche Unterlagen für Käufer & Verkäufer

📌 Der Käufer benötigt zum Kauf folgende Unterlagen:

  • Gültiger Personalausweis
  • Griechische Steuernummer (AFM)
  • Griechisches Bankkonto (am besten gleich auf Kreta eröffnen, in Absprache mit Ihrem Anwalt).
  • Nachweise für die Bankkontoeröffnung (z.B. Steuererklärung der letzten zwei Jahre, Mobilfunkrechnung mit Postanschrift, letzte Lohnabrechnung für Arbeitnehmer, Bescheinigung über berufliche Tätigkeit für Selbstständige, Rentenbescheinigung für Rentner) – von einem zugelassenen Übersetzer auf Griechisch übersetzt.
  • Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes über die Entrichtung der angefallenen Grunderwerbssteuer.
  • Ein Rechtsanwalt ist Pflicht

📌 Der Verkäufer benötigt zum Verkauf folgende Unterlagen (sehr umfangreich, wird vom Anwalt eingeholt):

  • Inländische (griechische) Steuernummer (AFM).
  • Bescheinigungen über gezahlte Steuern und Abgaben (z.B. Immobiliensteuer der letzten 5 Jahre, Erbschafts-/Schenkungssteuer bei Erwerb).
  • Bescheinigung über eventuelle Mieteinnahmen oder Negativbescheinigung.
  • Bescheinigung des Käufers vom zuständigen Finanzamt über die Steuerschuldenfreiheit (forologiki enimerotita).
  • Grundbuchauszug (pistopiitiko metagrafis) und Auszug vom Katasteramt (ktimatografiko diagramma).
  • Topographische Pläne und Lagepläne.
  • Baugenehmigung für Immobilien, die nach 1983 gebaut wurden. Für ältere Bauten eine eidesstattliche Erklärung über das Baujahr.
  • Energieeffizienzausweis.
  • Bescheinigung eines Ingenieurs über das Nichtbestehen von Bauwidrigkeiten bzw. deren Legalisierung und gezahlte Gebühren.
  • TAP-Bescheinigung der zuständigen Gemeinde (Schuldenfreiheit der Immobilie).
  • Bescheinigung eines Ingenieurs nach G. 4014/2011 über die Besichtigung und Feststellung, dass keine illegalen Bauten bestehen.
  • Da diese Unterlagen sehr umfangreich sind, sollte ein Rechtsanwalt den Verkaufsprozess unbedingt begleiten.

📉 Finanzierung von Auslandsimmobilien

In vielen Fällen scheitert der Traum vom Eigenheim auf Kreta an der Finanzierung.

  • Herausforderungen: Es ist schwierig, eine Bank zu finden, die Sie bei der Finanzierung von Auslandsimmobilien unterstützt und faire Konditionen anbietet. Die Kriterien für eine Finanzierungszusage einer Immobilie im Ausland sind noch höher als bei inländischen Immobilien.
  • Erster Ansprechpartner: Ihre Hausbank. Es müssen jedoch die Grundvoraussetzungen wie ausreichend Eigenkapital und Sicherheiten (z.B. eine Immobilie in Ihrem Erstwohnsitz) vorhanden sein.
  • Wichtig vor Besichtigung: Die Finanzierung muss unbedingt VOR den Besichtigungen und allen weiteren Planungen geklärt sein!
Finanzierung einer Immobilie auf Kreta

📌 Erwerbsbeschränkungen in Griechenland

Beim Immobilienkauf in Griechenland gibt es bestimmte Beschränkungen und Auflagen, die beachtet werden müssen:

  • Natur- und Denkmalschutz: Forstwirtschaftliche Beschränkungen, Meeresufer, archäologische Schutzgebiete, denkmalgeschützte Immobilien können die Bau- oder Nutzungsmöglichkeiten einschränken.
  • Ausländer-spezifische Beschränkungen: Diese gelten nicht für EU-Bürger, aber für Nicht-EU-Bürger können Einschränkungen bei Nähe zu Militäranlagen gelten.
  • Baurechtliche Auflagen und Beschränkungen: (z.B. Bebauung im Außenbereich nur bei Grundstücken mit mindestens 4.000 m² und Straßenanbindung).
  • Militärgebiete: Der Kauf von Grundstücken in der Nähe eines Militärgebietes ist untersagt bzw. nur griechischen Staatsbürgern gestattet.
  • Grundstücksgröße: Grundstücke, die größer als 250.000 m² sind, dürfen nicht privat erworben werden.

🏘️ Vermietung von Ferienimmobilien in Griechenland: Neue Standards ab 2025

Der Kauf einer Immobilie auf Kreta ist für viele unserer Kunden eine Investition, die sie durch Ferienvermietung (Kurzzeitvermietung) rentabel gestalten möchten. Als Ihr spezialisierter Immobilienmakler für Kreta verfolgen wir die gesetzlichen Entwicklungen in Griechenland genau, um Sie optimal zu beraten.

Das griechische Gesetz 5170/2025 hat den Markt für Kurzzeitvermietungen (z. B. über Airbnb oder Booking.com) neu geordnet. Ab dem 1. Oktober 2025 gelten umfassende und verbindliche Sicherheits- und Qualitätsstandards für alle registrierten Objekte auf Kreta und in ganz Griechenland. Ziel dieser Maßnahmen ist es, den Tourismussektor zu professionalisieren, die Qualität zu sichern und die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten.

Die wichtigsten Pflichten für Vermieter (Gesetz 5170/2025)

Die neuen Vorschriften stellen sicher, dass alle Ferienimmobilien als „Räume primärer Nutzung“ eingestuft werden, um den Wohnstandard zu gewährleisten.

1. Sicherheit und Hygiene sind zwingend

Alle zur Kurzzeitvermietung angebotenen Häuser, Wohnungen und Ferienhäuser müssen folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Mindestanforderungen an Räume: Die Vermietung ist nur in Räumen gestattet, die als primäre Wohnräume (z. B. Schlafzimmer, Wohnzimmer) deklariert sind. Die Mindestraumhöhe beträgt 2,5 Meter. Die Räume müssen ausreichende natürliche Beleuchtung und Belüftung aufweisen (keine Keller, Lager oder Garagen dürfen vermietet werden).
  • Haftpflichtversicherung: Eine zivilrechtliche Haftpflichtversicherung zur Abdeckung von Schäden und Unfällen bei Gästen ist obligatorisch.
  • Brandschutz: Installation von Rauchmeldern in Schlafzimmern und Küchen, Bereitstellung von mindestens einem Feuerlöscher (6 kg) pro 100 m² und klare Kennzeichnung von Notausgängen.
  • Elektrik: Nachweis einer gültigen Elektrikerbescheinigung (mit Bestätigung über Fehlerstrom-Schutzschalter).
  • Gesundheitsschutz: Nachweis eines Schädlingsbekämpfungs- und Desinfektionszertifikats sowie Bereitstellung eines gut sichtbaren Erste-Hilfe-Kastens (griechisch und englisch beschriftet), inklusive einer Liste von Notrufnummern.
  • Klimaanlage: Funktionierende Klimaanlage (Heizung/Kühlung) ist erforderlich.

2. Registrierung

  • AMA-Nummer: Jede Vermietung muss im AADE-Register mit einer AMA-Nummer registriert sein. Diese Nummer muss in allen Online-Anzeigen zwingend angegeben werden.
  • Mieteinnahmen sind in Griechenland zu versteuern. Das griechische Steuerrecht ist sehr komplex – bitte lassen Sie sich von einem griechischen Steuerberater beraten.

3. Kontrollen und empfindliche Bußgelder

Die Einhaltung der Vorschriften wird durch gemeinsame Kontrollen des Tourismusministeriums und der AADE überwacht. Bei Verstößen (z. B. fehlende Zertifikate oder die Verweigerung des Zutritts für Kontrolleure) drohen hohe Bußgelder, beginnend bei 5.000 €, die sich bei Wiederholung vervielfachen können.

4. Weiterführende Links

🏝️ Wissenswertes über Kreta

  • Größte griechische Insel: Die fünftgrößte Insel im Mittelmeer.
  • Größe: Länge 254 km, Breite 60 km.
  • Höchste Erhebung: 2.456 m: Psiloritis im Ida-Gebirge.
  • Küstenlänge: Über 1.000 Kilometer.
  • Hauptort: Iraklio.
  • Klima: Gleichmäßiges Mittelmeerklima mit zirka 300 Sonnentagen pro Jahr.
  • Sprache: Neugriechisch mit kretischem Dialekt.
  • Sehenswürdigkeiten: Zahlreiche historische Stätten und beeindruckende Naturschauplätze.
  • Flughäfen: Drei Flughäfen: Heraklion (voraussichtlich noch bis Ende 2027, dann Kastelli), Chania und Sitia (momentan nur Inlandsflüge).
  • Fährverbindungen: Z.B. nach Piräus (Athen), Santorin, Karpathos, Rhodos (derzeit keine regelmäßigen Verbindungen nach Thessaloniki).
  • Bildung: Zwei Universitäten.
  • Ideal für Auswanderer: Kreta ist der ideale Ort, wenn Sie nach Griechenland auswandern möchten, speziell für Rentner und digitale Nomaden. Die griechische Regierung bietet steuerliche Anreize (Nachlass auf Einkommensteuer, Steuervorteile, Steuer-Flatrate) an.

✍️ Persönlicher Hinweis & rechtlicher Rahmen

Alle Angaben in diesem Ratgeber beruhen auf unserer eigenen Erfahrung beim Kauf unserer eigenen Immobilie auf Kreta sowie intensiver Recherche. Wir geben diese Erfahrungen gerne an Sie weiter.

Wichtiger Disclaimer:

  • Diese Informationen stellen keine Rechts- bzw. Steuerberatung dar.
  • Die Angaben beziehen sich auf EU-Bürger und die Kaufabwicklung über Schmidbauer Immobilien.
  • Da sich Gesetze ständig ändern, sind alle Angaben ohne Gewähr.
  • Für Anregungen, Ergänzungen und Kritik sind wir sehr dankbar.