Infos zum Immobilienkauf in Griechenland

VOR der Suche nach einer Immoblie auf Kreta suchen Sie sich IHREN Makler bzw. Agentur aus,

• die Sie gut beraten kann
• mit Ihnen eine geeignete Vorauswahl trifft
• Sie während des gesamten Kaufprozesses begleitet
• die Besichtigungs- und Anwaltstermine organisiert
• jederzeit erreichbar ist
• einen After-Sales Service bietet und auch NACH dem Kaufvertrag für Sie zur Verfügung steht

Sie sollten NICHT

• möglichst viele Agenturen und Makler anschreiben oder Kontaktformulare ausfüllen
• im Falle eines Immobilienkaufes könnte es sonst passieren, dass mehrere Makler oder Agenturen Anspruch auf die Provision haben
• viele Immobilienportale (Suchmaschinen), „verkaufen“ einfach Ihren Namen an die Agenturen vor Ort. Die Organisation der Termine, Rechtsanwalt etc. bleibt Ihnen überlassen. Beratung und After-Sales-Service gibt es oft nicht

Diese Kriterien sind für die Wahl eines Immobilienmakler bzw. Agentur wichtig:

• Hat das Unternehmen Büros oder ist es nur eine Online-Plattform?
• Gibt es Ansprechpartner, die erreichbar sind und Ihre Fragen beantworten können? Wobei Sie berücksichtigen sollten, dass Makler ohne spezielle Ausbildung keine Rechts- und Steuerauskünfte geben dürfen.
• Beim Immobilienkauf auf Kreta ist ganz wichtig, dass Fachleute für griechische Rechts- und Steuerfragen zur Verfügung stehen.
• Auftritt: Internet, Impressum, AGB, Bewertungen, …
• Im Impressum müssen u. a. folgende Angaben stehen, ansonsten sollten Sie vorsichtig sein: Name des Unternehmers bzw. Geschäftsführer bei Gesellschaften, Umsatzsteuer-Ident-Nummer (falls vorhanden), zuständige Aufsichtsbehörde
• Angebot: Werden mehrere Immobilien von Kreta angeboten – nur von Kreta?
• Ist es nur eine Suchmaschine bzw. ein Zwischenhändler, der mit Vermittlung Ihres Namens Geld verdient?
• Ihr Bauchgefühl.

Im Internet finden Sie oft dieselbe Immobilie bei verschiedenen Immobilienportalen, Immobilienmaklern und Immobilienagenturen. Manchmal sogar mit verschiedenen Angaben und Preisen.
Hintergrund ist, dass Eigentümer ihre Immobilie auf Kreta nicht nur in Griechenland sondern auch im Ausland zum Verkauf anbieten. Dafür werden mehrere Makler beauftragt, nach dem Motto: Je mehr, um so besser…
Oft wird vergessen, den Makler über Preisänderungen zu informieren oder Bescheid zu geben, dass die Immobilie verkauft ist.

• Sie sind an unseren Immobilienangeboten interessiert und kontaktieren uns per Mail, Telefon, Kontaktformular, …
• Wir beraten Sie und erkundigen uns nach Ihren genauen Vorstellungen, Wünschen, Finanzierung, nächsten Kreta-Aufenthalt,…
• Wir erstellen eine Übersicht mit Ihren Vorstellungen und Wünschen und unterbreiten Ihnen Angebote.
• Sie entscheiden sich für IHRE Wunsch-Immobilien und teilen uns mit, ob Sie auch an ähnlichen Objekten interessiert sind.
• Wir organisieren den oder die Besichtigungstermine.
• Unsere Kollegen vor Ort besichtigen mit Ihnen die ausgewählten Immobilien.
• Laut Geldwäschegesetz: Meine Kollegen vor Ort überprüfen anhand ihres Ausweises ihre Identität, falls Sie sich zum Kauf entschließen sollten. Wir benötigen eine Kopie Ihres Ausweises.
• Falls Sie sich noch während Ihres Kreta-Aufenthaltes für den Kauf einer Immobilie entscheiden, vereinbaren wir für Sie auch kurzfristig einen Termin bei einem Anwalt auf Kreta. Beim Anwalt unterschreiben Sie eine notarielle Vollmacht (POA – power of  attorney), damit der Anwalt alle weiteren Schritte einleiten kann.
• 10 % des Kaufpreises sind als Anzahlung fällig.
• Der Anwalt überprüft die Eigentumsverhältnisse, die rechtlichen Gegebenheiten, die behördlichen Genehmigungen werden eingeholt, es kommt zum eigentlichen Kaufvertrag der Immobilie.
• Die Eintragungen erfolgen Schritt für Schritt. Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer werden Sie als Eigentümer eingetragen.
• Die Immobilie wird an Sie übergeben – jetzt sind Sie Eigentümer und Besitzer der Immobilie.
• Der ganze Prozess vom Erteilen der notariellen Vollmacht bis es Ihr Eigentum ist, kann drei Monate dauern, zwölf Monate oder auch länger. Der Durchschnitt bei einer Bestandsimmobilie sind 6 Monate. Für Grundstücke, die noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, sollten Sie 12 Monate rechnen.
• Wir stehen jederzeit, auch nach der Übergabe für Sie zur Verfügung.

In vielen Fällen scheitert der Traum vom Eigenheim auf Kreta an der Finanzierung – bitte unbedingt VOR den Besichtigungen und allen weiteren Planungen abklären!

Diese Beschreibung ist als „roter Faden“ gedacht. Es gibt oft Abweichungen, für die eine Lösung gefunden werden muss.

Kreta ist mit dem Flugzeug oder mit der Fähre erreichbar. Dennoch ist es ein gewisser Aufwand, wenn Sie eine Immobilien auf Kreta besichtigen möchten. Daher müssen wir auf Ihren Besuch gut vorbereitet sein und benötigen möglichst viele Informationen über Ihre Vorstellungen und Kriterien, damit wir Ihnen vor Ort ihre Wunschimmobilie und auch Alternativen zeigen können. Dann steht Ihnen eine spannende und interessante Besichtigungs-Tour bevor.

Unsere Mitarbeiter aus der jeweiligen Region vor Ort sprechen griechisch, englisch, viele auch deutsch und weitere Fremdsprachen. Sie haben beste Kontakte und Beziehungen.

Kaufinteressenten begleiten wir von der ersten Anfrage bis über den Notartermin hinaus. Unser griechisches Vor-Ort-Team und wir von Schmidbauer Immobilien stehen Ihnen für Besichtigungstermine und auch nach dem Kauf für Ihre Anliegen zur Verfügung.

BESICHTIGUNGEN ORGANISIEREN WIR NICHT
– bei kurzfristigen Terminanfragen, also ohne Vorbereitung
– wenn die Finanzierung nicht geklärt ist.

• Steuernummer, Steuer-Identifikationsnummer
• Personalausweis
• Bescheinigung der Vertretungsgebühr (parastasi) der Anwälte (optional)
• Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes über die Entrichtung der angefallenen Grunderwerbssteuer
• Bankkonto in Griechenland – am besten gleich auf Kreta eröffnen, in Absprache mit Ihrem Anwalt. Zur Eröffnung eines Bankkontos werden diese Unterlagen benötigt – von einem zugelassenen Übersetzer auf griechisch übersetzt:
• Steuererklärung der letzten zwei Jahre
• eine Mobilfunkrechnung, aus der die Postanschrift des Käufers ersichtlich ist
• für Arbeitnehmer die letzten Lohnabrechnung
• bei Selbständigen eine Bescheinigung über die berufliche Tätigkeit (z.B. durch eine Berufsgenossenschaft)
• bei Rentnern eine Bescheinigung über die Pensionierung und die Höhe der monatlichen Rente.

• inländische (griechische) Steuernummer
• Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes darüber, dass bei Erwerb des Verkäufers im Wege der Schenkung oder der Erbschaft die Erbschafts- oder Schenkungssteuer entrichtet wurde
• Immobiliensteuerbescheinigung, dass die Immobiliensteuer der letzten 5 Jahre vor dem Verkauf bezahlt worden ist
• Bescheinigung über eventuelle Einnahmen aus der Immobilie (z. B. Mieteinnahmen) oder eine entsprechende Negativbescheinigung oder eine eidliche Erklärung darüber, dass keine Einnahmen in den letzten 2 Jahren bestanden
• Bescheinigung des Käufers vom zuständigen Finanzamt über die Steuerschuldenfreiheit (sog. forologiki enimerotita)
• Grundbuchauszug (pistopiitiko metagrafis)
• Auszug vom Katasteramt (ktimatografiko diagramma)
• Topographische Pläne und Lagepläne
• Baugenehmigung für jene Immobilien, die bebaut sind und der Bau nicht vor 1983 erfolgte. Soweit der Bau vor 1983 erfolgte ist zudem eine eidesstattliche Erklärung darüber zu unterzeichnen, dass das Gebäude vor dem Jahre 1983 errichtet wurde.
• Energieeffizienzausweis
• Bescheinigung eines Ingenieurs, dass keine Bauwidrigkeiten bestehen bzw. etwaige Bauwidrigkeiten legalisiert und die entsprechenden Gebühren bezahlt worden sind
• Eine sog. TAP-Bescheinigung der zuständigen Gemeinde (des Belegenheitsortes) betreffend die Schuldenfreiheit der Immobilie, insbesondere darüber, dass alle kommunalen Gebühren abgeführt wurden
• Bescheinigung eines Ingenieurs nach dem G. 4014/2011, dass er die Immobilie bzw. das Grundstück besichtigt und keine illegale Bauten festgestellt hat

• Gebühr für die notarielle Vollmacht (power of attorney) ca. 150 €
• Grunderwerbsteuer 3,09 % vom Kaufpreis
• Notar- und Beurkundungskosten in Höhe von ca. 1,5 – 2,5 % inklusive der gesetzlichen MwSt. bemessen sich nach dem im Kaufvertrag genannten oder vom Finanzamt festgelegten objektiven Wert der Immobilie. Maßgeblich ist der höhere Wert
• Kosten für die Eintragung des Eigentums beim Grundbuchamt liegen bei ca. 0,71 %
• Katastereintragung ca. 0,26 %
• Anwaltskosten ca. 2,5 – 3,5 % inklusive der gesetzlichen MwSt.
• Maklergebühren / Provision ist in der Immobilienanzeige ausgewiesen und beträgt 2,48 % bis 3,72 % inklusive der gesetzlichen MwSt.
• Gebühren für die Anmeldung von Strom, Wasser, Gas, Telefon, Internet
• Kosten wie z. B. Beantragung einer griechischen Steuernummer, Eröffnung eines Bankkontos, Bankgebühren wegen Auslandsüberweisungen, weitere Auslagen je nach Einzelfall
• Bei Neubauten muss der private Käufer (wie in anderen Ländern auch) Mehrwertsteuer bezahlen. Jedoch nur auf den Neubau, nicht für das Grundstück. In Griechenland beträgt die MwSt. 24 %.
• Übersetzungen kosten extra

Die monatlich anfallenden Gemeinde- bzw. Stadtabgaben (Müllabfuhr, Abwasser,…) werden über die Stromabrechnung abgerechnet.

Anhaltspunkt für die jährliche Grundsteuer am Beispiel eines Hauses mit 120 m² Wohnfläche und 4.000 m² Grund (ohne Pool, nicht in Meernähe):
30,– € pauschal für das Grundstück und 120 m² Wohnfläche x 2,50 € = 330,– € Grundsteuer pro Jahr

Wir sind keine Zwischenhändler – wir sind Teil eines riesigen Netzwerks. Bei uns zahlen Sie die im Exposé angegebene Provision für die Vermittlung von Immobilien. Für Sie kommen keine zusätzlichen Maklerprovisionen hinzu.

Damit Sie als Kaufinteressent die Anzahlung ohne Bedenken leisten können, führt der Anwalt eine rechtliche Überprüfung durch. Wenn der Anwalt seine Zustimmung gibt, werden Sie von ihm informiert und die Anzahlung kann geleistet werden. Die Hinterlegung der Anzahlung wird unterschiedlich gehandhabt. Im Zweifelsfalle fragen sie Ihren Anwalt – er ist einer der wichtigsten Begleiter beim Kaufprozess.

Meist ist bei den Angebotspreisen noch ein gewisser Verhandlungsspielraum eingeplant. Über den Preis sollte jedoch erst nach der Besichtigung verhandelt werden.  Wir unterstützen Sie selbstverständlich bei den Verhandlungen.

Lassen Sie sich nicht auf solche Angebote ein! Jeder Immobilienmakler ist verpflichtet, den zuständigen Behörden (Zoll) Verdachtsmeldungen zu übermitteln!

 Der Rechtsanwalt überprüft beim Immobilienkauf auf Kreta unter anderem die Eigentumsverhältnisse und ob bei der Immobilie alle Bauten legal errichtet wurden oder später legalisiert wurden oder noch zu legalisieren sind (vom Verkäufer). Von Vorteil ist ein Rechtsanwalt aus Kreta, der die Ansprechpartner bei den Ämtern, Notare und gute Ingenieure vor Ort kennt.

Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie auf Kreta zu kaufen, sollten Sie einem Rechtsanwalt eine notarielle Vollmacht (POA – power of attorney) erteilen. Am besten gleich vor Ort – wir haben auf Kreta Kontakte zu englisch- und deutschsprachigen Anwälten. Diese Generalvollmacht wird beim Notar unterzeichnet und bevollmächtigt den Rechtsanwalt, für Sie alle notwendigen Schritte zum Kauf einer Immobilie zu erledigen. Sie ist nicht auf eine bestimmte Immobilie bezogen sondern allgemein für den Immobilienkauf und allem was dazu gehört.

Anwälte übernehmen in Zusammenarbeit mit Steuerberatern, Ingenieuren und Notaren sämtliche Tätigkeiten, die im Zuge der rechtlichen und steuerlichen Abwicklung des Immobilienkaufs anfallen: 

• Einholung einer griechischen Steuernummer bei den griechischen Finanzbehörden
• Unterstützung bei der Eröffnung eines griechischen Bankkontos (persönliches Erscheinen bei der Bank ist erforderlich)
• Erstellung der Vollmacht
• Durchführung der Grundbuchrecherche und / oder beim Katasteramt,  insbesondere in Bezug auf mögliche Lasten und die korrekte Eigentümerstellung (diese Prüfungen müssen vor Ort beim zuständigen Amt vorgenommen werden)
• Prüfung, ob die betreffende Immobilie beim Katasteramt während eines laufenden Eintragungsverfahrens gemeldet wurde
• Prüfung aller Unterlagen der Verkäuferseite
• Anfertigung und / oder Unterzeichnung eines notariellen oder privatschriftlichen Vorvertrags – falls notwendig
• Prüfung und Vorbereitung des notariell zu beurkundenden finalen Kaufvertrags
• Aushandeln aller zu vereinbarenden Bedingung in Abstimmung mit den Käufern
• Ausarbeitung von Lösungsansätzen bei rechtlichen Problemen
• Prüfung bzw. Einreichung der Grunderwerbssteuererklärung, Durchführung des Verfahrens beim Finanzamt
• Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags bzw. Wahrnehmung des entsprechenden notariellen Beurkundungstermins
• Eintragung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt bzw. Katasteramt
• Übersetzung des abzuschließenden Kaufvertrags (als auch des Vorvertrages), falls gewünscht
• Einreichung der Immobiliensteuererklärung innerhalb gesetzlichen Frist nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags
• evtl. Unterzeichnung einer Tilgungshandlung nach dem Beurkundungstermin (so beispielsweise bei einer auflösenden Bedingung)
• evtl. Bewachung oder Durchführung des Verfahrens zur Löschung von Lasten seitens des Verkäufers
• evtl. Korrekturverfahren beim Katasteramt
• empfohlen wird, die Immobilie auch in baurechtlicher Sicht durch einen Architekten gegenprüfen zu lassen, um das Risiko nicht gemeldeter oder ungenügend gemeldeter Baumängel zu minimieren
• Kontakt zum Käufer während der Kaufabwicklung, Beratung bei der Vornahme der einzelnen Tätigkeiten

• Natur- und Denkmalschutz (forstwirtschaftliche Beschränkungen, Meeresufer, archäologische Schutzgebiete, denkmalgeschützte Immobilien)
• Ausländer-spezifische Beschränkungen (gelten nicht für EU-Bürger)
• Baurechtliche Auflagen und Beschränkungen (z. B. Bebauung im Außenbereich nur bei Grundstücken mit mindestens 4.000 m²)
• In der Nähe eines Militärgebietes (Kauf untersagt bzw. nur an griechische Staatsbürger)
• Grundstücke, die größer als 250.000 m² sind (Kauf untersagt)

• Auch beim Mietrecht in Griechenland ändern sich die Gesetze ständig. Grundsätzlich müssen Vermietungen von Ferienhäuser oder Ferienwohnungen immer versteuert werden.  Ein wichtiger Punkt ist die gewerbliche Einstufung. Also ob Sie eine Lizenz der E.O.T (griechische Tourismusorganisation) benötigen oder ob ein Eintrag in das Kurzzeitmietregister ausreichend ist.
  Voraussetzung für die Vermietung mit EOT-Lizenz ist immer, dass die Immobilie eine Baugenehmigung hat oder gemäß dem Gesetz 4014 / 2011 oder 3843 / 2010 legalisiert ist. „Die Immobilie“ bezieht sich auf das gesamte Gebäude, nicht auf eine einzelne Wohnung im Gebäude.  Somit ist eine einzelne Wohnung (Apartment)  in einem Gebäude meist nicht lizenzberechtigt, da andere Wohnungen möglicherweise illegal geändert wurden. Auch Villen, die sich in einem Komplex / Anlage befinden, also auf EINEM Gemeinschaftsgrundstück, sind nicht immer lizenzberechtigt. Es sei denn, Ihnen gehört die ganze Anlage. Hierbei spielt die vertikale und horizontale Teilung des Grundstücks eine Rolle und ob die Wohnung oder das Haus einen separaten oder gemeinschaftlichen Eingang haben.
• Vermietung mit E.O.T Lizenz: Die Lizenz gibt es in verschiedenen Kategorien, die Anforderungen an den Lizenznehmer und an die Ferienimmobilie sind streng. Die E.O.T Lizenz kann beim Kauf einer Ferienimmobilie mit erworben werden. Mit E.O.T. Lizenz ist eine Kurzzeitvermietung das ganze Jahr über möglich.
• Beim Bau oder beim Kauf zu beachten: Für einen Swimming Pool benötigen Sie eine separate Abnahme (Genehmigung) und ab einer Tiefe von 1,50 m eine Aufsichtsperson / Lifeguard. Meist hat das Personal der Reinigungsfirma die Ausbildung zum Lifeguard (Rettungsschwimmer). Anscheinend genügt dies den gesetzlichen Anforderungen.
• Kurzfristige möblierte Vermietung (z. B. über Online-Plattformen) von max. zwei Immobilien mit Eintragung in das Kurzzeitmietregister: Bis 60 Tage pro Jahr erlaubt (auf Inseln mit mehr als 10.000 Einwohner bis 90 Tage). Zusätzliche Dienstleistungen sind nicht erlaubt. Eine Gewerbeanmeldung ist nicht unbedingt notwendig.
• Langzeitvermietung über drei Monate an den gleichen Mieter ist keine touristische Vermietung und somit ohne EOT-Lizenz möglich.
• Die Einnahmen aus der Vermietung sind in Griechenland zu versteuern, die Steuer ist an die griechischen Finanzbehörden abzuführen. Hier ein Link mit Informationen zum Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung